Kira artışını bir yıl mühlet ile yüzde 25’le sınırlayan düzenleme yürürlüğe girdi. Konut dalında fiyat artışlarını dengelemek üzere alınan kararın tesirlerini pahalandıran Dr. Öğr. Üyesi Nihal Ural, “Enflasyon oranı karşısında sıkıntı durumda kalmak istemeyen ve yeni kira mukaveleleri yaparak yüksek bedeller ile kiralamayı istek edecek kiraya verenler, kiracılardan “tarihi boş bırakılmış tahliye taahhüdü” almanın yollarını arayacaklardır” dedi.
Düzenlemenin yalnızca ‘konut kiralarına’ ait olduğunun altını çizen Ural, “Diğer kira kontratları bu düzenlemeden etkilenmeyeceklerdir. Buna nazaran çatılı işyerlerine ait kira kontratlarında TBK m. 344 kararı ve mukavele kararları uygulanmaya devam edecektir. Hasebiyle çatılı işyerlerinde yenilenen kira periyotlarında bir evvelki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara nazaran değişim oranını geçmemek şartıyla yapılan mutabakatlar geçerliliğini koruyacaktır” tabirlerini kullandı.
Düzenlemenin kira mukavelesi devam eden ve 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 tarihleri ortasında yenilenecek kira mukaveleleri için geçerli olacağını belirten Ural, “11 Haziran 2022 tarihinden evvel yenilenmiş kira kontratları bundan etkilenmeyecek, düzenleme geçmişe tesirli değil, yürürlüğe girdiği tarihten 1 Temmuz 2023 tarihi dahil olmak üzere uygulanacaktır” diye konuştu.
“Tespit davası yolu açık”
Ural, yeni düzenlemenin kaç yıllık olursa olsun 5 yıl ve üzeri devam eden kira kontratlarında kiraya verenlerin ‘kira bedelinin tekrar belirlenmesi’ için tespit davası açmalarının önüne geçemeyeceğini vurgulayarak, “Buna nazaran, düzenlemenin yürürlüğe girdiği 11 Haziran 2022 tarihinden 1 Temmuz 2023 tarihleri ortasında 5 yılı doldurmuş kira kontratlarında kiraya verenler yeni düzenlemedeki yüzde 25 artış oranından etkilenmeksizin kira bedelinin emsal kira bedellerine nazaran yine belirlenmesini isteyebileceklerdir. Hakim kira bedelinin tekrar belirlerken mevcut kira mukavelesindeki bedel, emsal kira bedelleri ve hakkaniyete nazaran bir kıymetlendirme yapıp kararını verecektir. Yeni düzenleme kira uyuşmazlıklarına ve kiracıların artan kira bedellerine karşı korunmalarını sağlamayı hedefleyen süreksiz bir düzenlemedir. Konut kiralarında artan enflasyon karşısında yapılacak kira artış oranı nedeniyle kiraya verenler karşısında kiracılar korunmaya çalışılmış kira artış oranı nedeniyle kiraya veren ve kiracılar ortasında yaşanacak uyuşmazlıkların kısa müddetliğine de olsa askıya alınması hedeflenmiştir” formunda konuştu.
Mevcut enflasyon ve artacağı öngörülen enflasyon karşısında kiraya verenlerin de farklı yollardan kendilerini müdafaaya alacakları bunun da aslında tekrar kiracıları olumsuz istikamette etkileyeceğini bildiren Ural, “Kiraya verenler kira artış oranının enflasyonun çok çok altında bırakılarak yüzde 25 sonuna çekilmesi karşısında kendilerini yeni kira mukavelelerindeki kira bedellerini rayicin üzerinde kiralayarak yenilemede artışta elde edemeyecekleri oranı yeni kira mukavelelerinde yüksek kira bedelleri belirleyerek muhafazaya çalışacaklardır. Bu durum da tekrar yeni kiracıları daha yüksek bedelli kira kontratları ile karşı karşıya bırakacaktır. Yine kiraya veremeyen yani mevcut kira mukaveleleri devam eden kiraya verenler de kira kontratını sona erdirmenin arayışı içerisine gireceklerdir. Bu bahiste bilhassa konutları tanıdıklarına satış üzere göstererek ya da intifa hakkı tesis ederek, yeni malikin muhtaçlığı sebebiyle tahliye yolunu tercih ederek, kiracıları konuttan tahliye ettirip, tekrar yeni bedellerle kira kontratı yapmak isteyeceklerdir. Lakin bu yol kiraya verenler tarafından tercih edildiğinde, “yeniden kiralama yasağı” ile karşı karşıya kalınacağı da unutmamalıdır. Muhtaçlık sebebiyle tahliye gerçekleştirip, lakin gereksinim için kullanılmayıp, daha sonradan yine konut kirasına ait mukavele yapıldığında, kiracılar da son bir yıllık kira bedeli toplamından az olmamak üzere tazminat talep etme imkanını bulacaklardır” dedi.
“Tarihi boş bırakılmış tahliye taahhüdü’ almanın yolları aranacak”
Ural, yeni düzenlemenin kiracı ve kiraya verenleri bir meseleyle daha karşı karşıya bırakabileceğini söyleyerek, şöyle konuştu: “Yüksek enflasyon oranı karşısında güç durumda kalmak istemeyen ve yeni kira mukaveleleri yaparak yüksek bedeller ile kiralamayı dilek edecek kiraya verenler kiracılardan “tarihi boş bırakılmış tahliye taahhüdü” almanın yollarını arayacaklardır. Değişiklikten evvel kira artış oranı üstte alıntıladığımız TBK m. 344/1 uyarınca enflasyonun son 12 aylık ortalaması dikkate alınarak hesaplanıyordu. Mayıs 2022 için kira artış oranı yüzde 39,33 olarak belirlenmiştir. Ekonomistlere nazaran Türkiye’deki enflasyonun önümüzdeki süreçteki projeksiyonuna bakıldığında bu oranın çok çok üzerine çıkacağı öngörülmektedir. Uzmanlara nazaran öngörülen oranların Temmuz ayında yüzde 50’ye yaklaşması, Ekim ayında yüzde 60’ı aşması Aralık ayında ise yüzde 70’e dayanması beklenmektedir. Kontratta tarafların kira artış oranını belirlemedikleri ve bu mevzuda uyuşmazlığa düştükleri durumda Borçlar Kanunu’nun 344. Hususunun ikinci yargıçlara etraftaki emsallerine nazaran artış yapma imkanı tanıyordu. Yeni Düzenleme, “Bu fıkra kararı, 344’üncü unsurun ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilen kararlar bakımından da uygulanır” diyerek hâkimin artış yapma imkanını da yüzde 25 barajı ile sabitlemiştir.”
“Konut kiralamalarında azalış olabilir”
Ural, “Yeni düzenleme 11 Haziran 2022 tarihinden 1 Temmuz 2022 tarihine kadar konut kiralamaları değerli ölçüde azalacak ve durma noktasına gelecektir. Çünkü 1 Temmuz 2023’e kadar tesirli olacak bu kural, yeni bir kanunla müddet uzatılma yoluna gidilmediği sürece 1 Temmuz 2022’den sonra imzalanacak kira kontratlarını etkilemeyecektir. Kira artış oranına ait yapılan yeni düzenleme ile getirilen yüzde 25 oranı, enflasyonun resmi yüzde 80, özel kuruluşların hesaplamasıyla 160’ı geçtiği şu periyotlarda kiraya verenler aleyhine “aşırı sınırlama” getirmiştir. Bu durumun Anayasa’nın “ölçülülük” kuramını ortadan kaldırdığı ve Anayasanın ölçülülük prensibine terslik teşkil ettiği kabul edilmektedir. Bu durumun Anayasa’ya tersliği sav edilip Anayasa Mahkemesi’ne başvurulması ve Mahkeme’nin de Kanun’un iptaline karar vermesi ihtimali dışında, kiraya verenlerin bu kanun değişikliği ya da sonuçlarıyla ilgili yararlanabilecekleri bir dava hakları bulunmamaktadır” dedi.
